Выбрав кредитную программу, накопив первоначальный взнос и получив одобрение банка, заемщик сталкивается с непредвиденными трудностями. В процессе оформления кредита и далее клиент банка может столкнуться с разного рода неожиданностями: дополнительными платежами, риском не уложиться в срок с подбором квартиры, проблемами оформления квартир в новостройке в собственность и др. Какие «подводные камни» подстерегают заемщика, и сколько в действительности стоит банковская ипотека?

Подводные камни ипотеки

в банке

Итак, Вы обладаете стабильным источником дохода и имеете в наличии сумму, достаточную для первоначального взноса для покупки жилья на условиях ипотеки, что обычно составляет 15–30% от стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Среди заемщиков принято называть их «подводными камнями», поскольку заранее о них никто ничего не знает и не ожидает, насколько это дорого. Первоначальная стоимость квартиры может увеличиться на 7-8%, а половину этой суммы могут составить расходы на риелторов. Они состоят из банковских и небанковских затрат.

Вот примерный перечень «подводных камней» на услуги Банка при ипотечном кредитовании:

— рассмотрение Вашей анкеты-заявления ($30-100);
— проверка документов;
— ведение сделки при покупке квартиры, банковские комиссионные (0,5-1% от суммы кредита, но не более 1500 долларов);
— плата за аренду индивидуального сейфа ($50-100);
— открытие и ведение ссудного счета (0,5-2% от суммы кредита, но не менее $200);
— определение подлинности денежных купюр первоначального взноса (0,1%);
— конвертация, обналичивание (0,3-0,8%);
— регистрация сделки;
— проверка квартиры на соответствие условиям Банка и сопровождению сделки (для новостроек около $800, для вторичного рынка — $1000).

Полный комплекс услуг по подбору, проверке квартиры на соответствие условиям Банка и по сопровождению сделки, по оценкам различных специалистов, для квартир стоимостью до $80 000 обойдется в 4%, для более дорогого жилья — 3% от рыночной стоимости.

Страхование — еще одна существенная статья расходов заемщика на проведение ипотечной сделки. В настоящее время страхование при заключении ипотечной сделки обязательно и обходится в 1–1,2% стоимости квартиры. Эта сумма обычно рассчитывается ежегодно заново, но первый платеж вносится сразу после получения кредита (порядка $1,5–2,5 тыс.).

При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно страхуют все три вида риска: недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, а также титульное страхование (прав заемщика на квартиру). При покупке строящегося жилья страхуют жизнь и трудоспособность с последующим страхованием приобретаемой квартиры. Полис обходится в среднем в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. То есть для кредита, например, в 65 тысяч долларов, страхование будет стоить $ 1000.

После получения одобрения банка, которое действует в течение трех–четырех месяцев, трудности с получением ипотечного кредита, увы, не заканчиваются. На этом этапе сделки самое сложное — подбор квартиры и получение согласования сделки в банке и страховой компании. В настоящее время из-за высокого спроса и дефицита предложений сложился «рынок продавца», а значит, подобрать подходящий заемщику и банку объект в сжатые сроки достаточно трудно. Если же заемщик очень долго выбирает будущую квартиру, предложение растет в цене и сумма выданного кредита оказывается недостаточной.

Сейчас нередки случаи невыполнения продавцами квартир своих обязательств перед покупателями. Например, цена зачастую оказывается выше заявленной в рекламе, — когда заемщик приезжает на просмотр, выясняется, что речь идет о гораздо большей сумме. Более того, после согласия покупателя на повышенную цену продавцы нередко вновь поднимают планку.

у риелтора

Если подбором квартиры занимался риелтор, не имеющий специальных соглашений с банком, то для контроля качества залога банк попросит клиента провести оценку. Оценщика может предложить банк, а может оставить его выбор на усмотрение заемщика. Цены на услугу стандартные — до $ 200.

Комиссионные риелтора при поиске для клиента квартиры составят от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся в среднем в $2,5–5 тыс., но при этом обеспечат юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.

Если Вы хотите купить квартиру в новостройке и сначала обратились к риелтору, не имеющему партнерские отношения с банком и строительной компанией, Банк, имеющий сомнения в отношении застройщика, вправе принудить Вас провести строительный аудит и оценку рыночной стоимости вашей будущей квартиры силами специалиста-оценщика.

Обычно Банки ставят такие условия, когда застройщик заключает в дополнение к основному инвестиционному договору еще и договор переуступки прав требования. Доказать оплату переуступки очень сложно, к тому же это повышает риск пострадать от двойных продаж. На строительный аудит в среднем придется потратить $150–300. Стоимость услуг оценщика составляет 3–4 тыс. руб. Если в итоге указанная им рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, — Банк откажет Вам в займе.

На этапе заключения договора купли-продажи, необходимо потратить на его регистрацию около 500 руб. в расчете на каждого собственника.

Если в кредит покупалась квартира в новостройке, то ее оформление в собственность способно стать еще одним «подводным камнем». Точкой отсчета в этом процессе следует считать момент подписания акта госкомиссии. Какое-то время уходит на устранение недоделок, выявленных рабочей комиссией. Затем застройщик отправляет документы в БТИ. После чего происходит передача дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации.

После того, как инвестиционный контракт подписан, договор поступит на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по городу Москве. Проведение сделки и услуги по регистрации за месяц обойдутся в сумму около 7 тысяч рублей.

И, таким образом, дополнительные платежи (сборы, комиссии, тарифы и пр.) составят от $6 тыс. до $8 тыс. Именно такую сумму необходимо иметь помимо первоначального взноса.

Операция «Кооперация»

Банковская ипотека все еще остается недосягаемой для большинства российских граждан.

По сообщению Дмитрия Медведева на заседании Президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов рост строительства жилья в 2007 году составил 20 процентов, и вместе с тем значительно увеличилось число граждан, которые смогли воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения жилья.

В планах нового Президента увеличить эту цифру до 50-60 процентов населения страны. Для этого Дмитрий Медведев предложил возрождать жилищные кооперативы, квартиры в которых стоили бы дешевле, поскольку в их стоимость не заложена выгода компании-застройщика. Жилищные кооперативы помогли бы получить квартиры многим из 3 миллионов россиян, которые стоят сегодня в очереди на получение жилья.