2008 год продолжил относительно стабильный сезонный прирост рыночных цен на жилье, и банковская система ипотечного кредитования так и не стала популярной среди широких слоев населения. В этих условиях жилищные кооперативы остаются едва ли не единственным решением жилищной проблемы для большинства россиян.

Одна из причин низкой популярности ипотечных банковских кредитов — большие «издержки» на приобретение квартиры, которые, по разным подсчетам, составляют от 70% стоимости приобретаемой недвижимости.

За кооператив голосуют сравнительно низкие ипотечные проценты. При средней оплате в 5-7 % от суммы ссуды, предоставляемой жилищным кооперативом, а также других вступительных расходах: вступительном взносе, отчислениях в резервный фонд и т.д., «переплата» составит обычно не больше 20%.

Банки неохотно выдают кредиты на приобретение квартир в новостройках, квартир гостиничного типа, комнат на подселении, частных домов и коммерческой недвижимости. Кроме того, чтобы получить кредит в банке необходимо выполнить ряд условий, которые увеличивают размер выплат по кредиту. Возраст заемщика на момент возврата банковского кредита не должен превышать 55-60 лет. В кооперативе таких ограничений нет.

Кооператив удобен также и облегченными условиями для вступления. Достаточно, как правило, заявления и паспорта, в то время, как банки требуют солидный набор документов.

Банки выдают кредиты на срок до 30 лет, а кооперативы до 10 лет. Но с другой стороны, за 10 лет рассрочки по договору займа в кооперативе Вы сможете полностью за него рассчитаться, не оставляя долги детям и внукам. В то время как при 30 летней рассрочке первые 10 лет придется гасить в основном банковские проценты, а не сам кредит.

Сравнительно удобное и выгодное приобретение жилья в рассрочку имеет также и слабые стороны. Например, при ипотеке первоначальный взнос может составлять около 15% от стоимости квартиры. При вступлении в кооператив, обычно, необходимо внести не меньше 30% цены жилья и таким образом, этот вариант больше подходит для тех, кто уже имеет хоть какие-то предварительные накопления.

Ипотека позволяет въехать в квартиру сразу же после получения кредита. В то время как пайщики должны отложить въезд в жилье в зависимости от выбранной формы кооператива от 3 месяцев до 2 лет. Однако эта разница кажется смешной, если учесть, что с банком придется расплачиваться в течение долгих 30 лет.

Купи квартиру

Если Вы решили стать пайщиком, важно разобраться с особенностями «накопительных обществ» разных форм: жилищно-накопительных кооперативов — ЖНК, жилищно-строительных — ЖСК, а также потребительских ипотечных кооперативов — ПИК.

Кстати, встречаются также кооперативы, покупающие объекты в разных домах, но при этом неправомерно пользующиеся вывеской «ЖСК».

Какая из форм кооператива является наиболее приемлемой, сказать сложно: у всех есть свои достоинства и недостатки. Так, например, жилищно-накопительные кооперативы наиболее жестко контролируются государством. Их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Однако закон № 215-ФЗ, в соответствии с которым обязаны работать ЖНК, оторван от реалий рынка. В нем, к примеру, сказано, что кооператив не вправе тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда. Тогда как именно квартиры в новостройках наиболее популярны среди потенциальных пайщиков. Кроме того, документ не позволяет покупать на средства кооператива комнаты, что, опять же, значительно сужает возможности граждан.

Строили, строили и, наконец, построили…

Закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив. Вступая в ЖНК, будущий новосел должен сразу оплатить вступительный взнос в размере 5% цены квартиры и затем вносить в ЖНК деньги до тех пор, пока не наберется сумма не менее 50% стоимости жилья. Только после этого кооператив вправе приобрести и предоставить квартиру своему пайщику в пользование.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив — ПИК не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПИК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке вашей квартиры, может составить до 70%.

Жилищно-строительные кооперативы организуют в основном застройщики для реализации построенных квартир в рассрочку. Таким образом, ЖСК являются кооперативами одного дома — в полном соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

Принципиальное отличие ПИК от жилищных и жилищно-строительных кооперативов заключается в оформлении недвижимости сразу в собственность члена кооператива и регистрации всех членов кооператива в специальном реестре, который ведет специальный государственный орган, контролирующий деятельность ПИК. Кроме этого, жилье может быть подобрано не в каком-то конкретном доме (месте), а в любом интересующем члена кооператива доме или вложено в строительство строящегося дома (квартиры). И, наконец, в качестве паевого взноса могут выступать предоставленные члену кооператива субсидии и субвенции.